不動産の売却

賢い売却方法

不動産の査定方法

Dさん
Dさん

不動産を売却する際に、高く売る方法ってありますか?

普通に、不動産屋へ行くぐらいしか、思いつかないのですが。

sow-dyne
sow-dyne

基本的には不動産屋に行って相談することになりますが、まずは不動産の査定方法から説明しましょう。

不動産を売却する際に行うのが「査定」です。

この査定には机上査定と言って、Cさんが売却を考えている周辺エリアの取引事例から大体の金額を出す方法と、より詳しく行う実査定があります。

不動産業者は「レインズ」というシステムで自社・他社問わず、不動産が取引された内容を確認することができますので、Cさんの近所の不動産が幾らくらいで取引されたかを確認しておおよその金額を算出します。

これが、「机上査定」

一方の「実査定」は文字通り実際のお部屋にお邪魔して、周辺環境、日当たり、建物の傷み具合などを確認して行いますので机上査定よりは、より詳しく行う査定方法になります。

査定は通常、複数の不動産会社にお願いすると思いますので、実査定をすべての会社でお願いするのは大変なので、まずは机上査定から始めるのがいいと思います。

Cさん
Cさん

確かに「実査定」の方が詳しくわかって良さそうですが、沢山の不動産屋が家に来るのは困りますよね

sow-dyne
sow-dyne

そうですよね。

実際に査定で複数の不動産業者同士が顔を合わせると、ビミョーな空気になりますから避けた方がいいかもです

Cさん
Cさん

机上査定をいくつかの会社にやってもらって、高そうなところにお願いするのが楽そうです

sow-dyne
sow-dyne

Cさん・・・・それ、駄目

Cさん
Cさん

駄目って・・・一番高いところでお願いするのが駄目なんですか?

不動産屋に騙されるな!

sow-dyne
sow-dyne

不動産業者はオーナーさんからお預かりしている物件を売ることよりも、物件をお預かりさせてもらう方が大変なんです。

不動産屋は売るのもが無いと商売になりません。お客さんから物件を預かることが仕入れになるわけです。

これからCさんが行うのはあくまでも「机上査定」です。業者によっては査定を少し高めに提示して、自分の会社で物件を預からせてもらおうとする業者もいます。

Cさん
Cさん

査定の高い査定の会社は物件を高く売ってくれるから、いいと思いますけど

sow-dyne
sow-dyne

そこが業者選びの最大のポイントです

高い査定をした業者は、当然査定をした金額で売り出しをするわけですが、その高い金額で買ってくれるお客さんを見つけてくれば「あっぱれ♡」

Cさんはいい業者に出会えてよかったね~ってことになるわけですが、逆に高すぎてなかなか買い手がつかないと、

「Cさん、少し値段を下げましょうか・・・」

ってパターンで徐々に値下げすることを不動産屋は勧めてきます。

ここでCさんに質問です

不動産情報サイトにいつまでも掲載されている物件を見ると、どう思いますか?

Cさん
Cさん

人気が無い物件なのかなぁ~

何か問題があるのかな~

高いのかな~

なんて感じますね

sow-dyne
sow-dyne

そういうことです。不動産は大切な資産ですので高く売りたい気持ちは分かりますが、あまり欲をかくとなかなか売れなくなって、最悪の場合、売れるまでに時間がかかって、さらに相場よりも安くなってしまうこともあります。

Cさん
Cさん

それって難しいなぁ

何か基準にするものってないですか?

sow-dyne
sow-dyne

それは坪単価です

自分でインターネットで近所の不動産価格から「坪単価」を計算する方法があります。

計算方法は「坪単価って何?」 「坪単価 マンション編」を参考にしてくください。

分かりにくければ近くの大手の不動産屋で聞いてみてください。

大手の方が取引が多いのと、基本的に嘘は言わないと思いますから

※地元の個人でやっている不動産屋が嘘つきと言っているわけではありません

ここで坪単価を把握することができれば、それが「基準」になるわけです。

「基準」さえわかれば机上査定を出した場合でも、やりすぎの業者なのか、それなりの業者なのかの判断ができますので、おかしな業者に引っかかることは無いと思います。

業者選びのポイント

sow-dyne
sow-dyne

さて、ここからが業者選びになりますが、最近ではネットから査定依頼をするケースが増えてきました。

何社も自分で電話して聞くのは大変ですからね

Cさん
Cさん

みんなが知っているメジャーな不動産会社と地元にある不動産屋は、どちらがいいとかってあります?

sow-dyne
sow-dyne

これには正解はないので、大まかな傾向はこんな感じです

sow-dyne
sow-dyne

まずは「机上査定」を数社にお願いして、その中から2~3社ほどに「実査定」をお願いして、そこで査定金額と営業マンの雰囲気から判断するのがいいと思います。

Cさん
Cさん

複数の不動産会社に売ってもらうことはできないですか?

専属媒介と一般媒介

sow-dyne
sow-dyne

物件を不動産屋に売却のお手伝いをしてもらう際に行うのを「媒介契約」と言います。

この媒介契約には3種類あって「一般媒介」「選任媒介」「専属専任媒介」の3種類に分かれます。下の表はその3種類を簡単にまとめてあります。

sow-dyne
sow-dyne

一般媒介は複数の業者にお願いすることができるので、みんなが頑張ってくれるように感じますが、物件の動きが把握しにくいのと、自分のところが買主を見つけなくても他の業者が売ってくれるだろ・・・くらいで、物件に対する責任も分散していますので、そこまで積極的には案内をしてくれません。

一方、選任媒介専属専任媒介は一社とだけ契約をします。

物件を預かった業者は頑張ります。

物件案内もすべて自分のところで扱えますので、動きもいいです。

ただし、その業者(営業マン)のレベルが低い場合、人気の物件でないと難航することも考えられます。

一般媒介選任媒介はCさんが物件を見つけて直接取引することができますが、専属専任媒介はできませんので、わたしがお勧めするのは査定の段階で一番信頼できそうな営業マンの会社と「専任媒介」を結ぶことだと思います。

Cさん
Cさん

なるほど

やはり実査定で信頼のおけそうな会社を見つけるのが一番良いわけですね

早速、「机上査定」から頑張ってみます。


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