住宅ローンの仕組みと考え方

住宅ローンの仕組みと考え方

住宅ローンってどれくらい借りればいいの?


相談者Aさん
相談者Aさん

住まいは購入した方がいいように感じてきましたが、住宅ローンはどう考えればいいんですか

 sow-dyne
sow-dyne

誰でも家を購入しようと考えるとき「広い家が欲しいなぁ」と考えます。

「この家買ったけど広すぎたわぁ」なんて言うセリフをたまに聞きますが半分は自慢。

「この家買ったけど狭すぎたわぁ。もう少し頑張って広いのにすればよかった」これ結構リアル後悔。

住宅を安く広いものを購入しようとすれば山の中の「ポツンと」系。

これはこれで憧れるけどね

普通に街の中で広いものを買おうとすれば高いっていうのが一般的。

では、どこまでなら払ってい行けるのか、まずは住宅ローンの基本的な考え方からです。

住宅ローンを利用しようとする場合、銀行の諸条件はあるものの、年収(税引き前)の7倍くらいは借してくれます。例えば500万円の年収の方だと3500万円くらいは計算内。8倍でも借してくれるケースも多くなってきているので、4000万円借りることも現実的

ただし「借りる事ができても、返済するのは自分」ってことです。

3500万円を毎月の支払いに直すと

ボーナス払い無しの毎月均等払いで金利を1%、返済期間を35年で計算すると毎月98,799円

年間支払い総額は住宅ローンのみで1,185,588円

下の表は借入金額と毎月の返済額の一覧です。

計算の金利は現在では1%を大きく下回った住宅ローンが多いですが、シュミレーションは将来の金利変動に備えて1%で計算してあります。

Aさん
Aさん

上の表を見ると僕の今住んでいる賃貸の賃料が78,000円だから、住宅ローンで考えると2800万円くらいの住宅ローンの返済金額と同じってことですかね

 sow-dyne
sow-dyne

そういうことになりますね。

Aさんは2800万円の住宅ローンで購入できる物件を見つけたら、今の賃料と同じ支払いで住宅を所有することができるわけです。

予算を決める時は、賃貸住まいの方は、まず今の賃料を基本に考えてください。

毎月80000円の賃貸に暮らしている方が住まいを購入して、毎月の返済額が160000円なんてことになったら家計は一気に「火の車」状態に陥りますよね。

Aさん
Aさん

2800万円では中古は買えるかもしれないですけど、どうせ買うなら「新築」が欲しいです。

僕の年収が500万円としたら「いくらくらいまでなら返せるか」みたいな目安ってありますか

 sow-dyne
sow-dyne

借入金額の目安ですね。それは「返済比率」で計算できますよ

Aさん
Aさん

返済比率ってなんですか?

 sow-dyne
sow-dyne

返済比率とは住宅ローンの年間支払総額が年収に対して何%占めてるか?ってこと

年間返済金額÷年収=返済比率ってことになるので、上の例を基に計算してみるとAさんが仮に3500万円借りたとすると毎月の返済金額は98,799円。年間のローン支払総額は1,185,588円ってことは年収の500万円で割ると・・・

1,185,588円 ÷5,000,000=0.23711ってことで約23%

住宅情報サイトを見ていると「返済比率は25%以内にしましょう」なんてのを見たことがあります。事実、25%以内は間違っていないとは思いますが実際に返済比率25%で住宅ローンを借りる場合はしっかりと返済計画を立てて借り入れをする必要があります。


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Aさん
Aさん

今の僕の年収を500万円で計算すれば3000万円の借り入れで20%3500万円だと23.7%4000万円だと27%「返済比率」って事になるんですね。3500万円が僕のギリギリ予算ってことか

 sow-dyne
sow-dyne

これはあくまでも借り入れの予算ですから、あとはAさんの自己資金(頭金)次第って事です。 Aさんが5000万円の物件を気に入ったら自己資金で、若しくは親からの資金援助で1500万円の頭金を準備できれば5000万円の物件も検討できるって事ですね。

自己資金がある場合でも、お金は自分で持っておきたいって方は、お金は懐にしまっておいて返済が厳しくなったらその資金を「緊急出動」させる。そういった方は、少々多めに融資を受けても大丈夫だと思いますよ

Aさん
Aさん

親には相談してみないと分かりませんが、そんなに預金をたくさん出すことは自分ではできないです。当然、「緊急出動」させるほどの預金でもないですし・・・

 sow-dyne
sow-dyne

仮にAさんの気に入った物件で4000万円の住宅ローンが必要になった場合Aさんの返済比率は27%ですね。

上の表からすれば「無謀領域」

って事になるんですが、予算を上げるもう一つの手は奥様です。

奥さんが年間で100万円稼ぐことができたら世帯年収は一気に600万円。そしたら返済比率は22.5%まで下がって「たぶん頑張れる領域」になります。

Aさんの奥さん
Aさんの奥さん

女性は家事もあるし子育ても大変なんだよ

これで私に仕事させようなんて・・・

sow-dyneさん!オマエ鬼かよ・・・・・・・・・・・・・・・・

 sow-dyne
sow-dyne

・・・・・・・・・・・

Aさんの奥さん
Aさんの奥さん

でもなぁ・・・・・・・・・

家を買うって、人生で何回もないことだから、気に入った物件が予算より高かったら

少しは仕事しないといけないのかも・・・


 sow-dyne
sow-dyne

主婦が忙しいってことよく分かります。

年間100万円ってことは月々83,000円も稼がなきゃいけないので、時給を1000円としたら83時間83時間を20日出勤で計算したら一日4時間働く計算に・・・・

年間100万円は一つの例ですので、体を壊さない、無理のないペースで仕事ができればいいと思います。

 sow-dyne
sow-dyne

夫婦で話し合いもした。返済比率は少々高いけれど、どうしてもほしい欲しい物件を見つけた。

5000万円の物件も「住宅ローン返済計画の作戦会議」をしっかり行ったって場合は、もちろん購入は◎

(注)ローン審査が無事に通ればですが・・・・

若い今の給料も、いずれ社歴も長くなり役職なんかが付けば給料は上がるもの。金利の変動がないとすれば、所得が上がった分だけ「返済比率」は当然下がります。そうすればパートをお願いしていた奥さんには専業主婦として家庭を守っていただきましょう。

ここは一発、上司の方の年収をのぞき見でも何でもして、将来自分が貰えるであろう給料も把握しておけば、さらに数年先の計画まで立てられちゃいます。

※上司の方の年収のぞき見は自己判断でお願いします

結論
  • 予算を決めるとき住宅ローンの返済比率は23%までがが理想です
  • 返済比率が24%を超えるときには、夫婦でしっかり話し合いをしましょう
  • 返済比率が24%を超えるときは親御さんへ資金援助のおねだりを考えましょう

住宅購入予算はしっかりとした資金計画を立てた上で決めましょう

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コメント

  1. […] それは「qestion2ローンの仕組みと考え方」を見てください […]