マンション建て替え問題

マンション建て替え

マンションを購入する時、予算を下げたい、古い(趣のある)マンションに憧れがあるなど、築年数が30年以上前の物件を検討する時に考えないといけないのは「マンションの建て替え」です。

これは古いマンションに限った話では無く、マンションもいつかは老朽化が進んで建て替える時が来ます。

ここでは、マンションの建て替えに関してご説明しましょう


【覚えておいて】マンションの建て替えの流れ

Aさん
Aさん

一戸建てなら、自分の意志で建て替えができると思いますが、マンションの場合の建て替えはどうやって行われるのですか?

sow-dyne
sow-dyne

古いマンションの建て替えは現在では社会問題にもなっています。

マンションの建て替えの流れを知れば、なぜ社会問題になっているのかも分かります。

ここではマンションの建て替えに関してご説明しましょう


sow-dyne
sow-dyne

老朽化が進むのは人間だけではなく、建物も一緒です

特に昭和56年以前の旧耐震基準のマンションで、耐震補強を行ってない建物をはじめ、古い建物はコンクリートの老朽化、給排水などの配管はメンテナンスがしにくいため、衛生面からも、本来、建て替えをする時期に入っているマンションは少なく見ても全国で100万戸以上と言われています。

しかし、実際に建て替えが行われたのは、ほんのごくわずか。

なぜ、ここまでマンションの建て替えは進まないのでしょうか・・・

sow-dyne
sow-dyne

マンションの建て替えは、該当マンション所有者の4/5の賛成があれば行われます。

とはいえ

「は~い マンション建て替えに賛成の方ぁ」

なんて急に言われても、

ってことになりますので、最終の賛否を伺うまでにはそれなりの準備を行うことになります。

マンションの組合で建て替えを検討する段階に入ると、管理会社をはじめ建設会社などに相談を持ち掛けて、解体費・建築費など新たな物件プランと費用の見積もりを依頼します。

この費用が後にも先にも、大きなハードルになります。

ここでAさんに質問です。

「仮にAさんが所有していてるマンションを『無料』で建て替えをすることになったら賛成しますか?」

Aさん
Aさん

『無料♡』ですよね

もちろん賛成します

sow-dyne
sow-dyne

では、その建て替えの話が出た時のAさんの年齢が80歳だったらどう思いますか?

建て替えている間は仮住まいが必要ですから、出ていく分と帰ってくる分で2回引っ越しを行うことになります。

その間の仮住まいの家賃もAさんの負担です。

Aさん
Aさん

ビミョー???

私の祖父が現在85歳ですが、2回の引っ越しはきついと思います。

おまけに毎月家賃を払っていくわけですよね。

マンションが無料できれいになるからと言って、できるかなぁ

sow-dyne
sow-dyne

そういうことです。

冒頭で言った通り、古くなるのはマンションだけではないのです。

今、Aさんが新築でマンションを購入して50年後に建て替える話になった場合、Aさんは80歳です。

とはいえ、現在売られている新しいマンションは、住宅性能評価の劣化対策等級3が付いていれば75年~90年は持つと言われていますので、Aさんが新築を購入すれば、計算上は120歳まで概ね大丈夫だと思います・・・。

しかし、いつ何時こういった話が降って湧くかもしれませんから、知っておいた方がいいですよ

【無料?】マンション建て替え費用

Aさん
Aさん

今の話は『無料』で建て替えができるってことでしたが、本当に『無料』で建て替えはできるのですか?

sow-dyne
sow-dyne

その昔、マンションが建てられ始めたころは、建蔽率と容積率にゆとりをもって建てられた物件が多くありました。

こういったマンションの建て替えでは、建蔽率と容積率いっぱいまで建物を大きくして、戸数を増やします。その増やした部分を新規分譲として販売し、そこで出た利益を建て替え費用に回しますので、『無料』まで行けるか分かりませんが、格安で建て替えることができます。

一方、容積率・建蔽率を既にいっぱいまで使っている最近のマンションでは、現状以上に建物を大きくすることはできませんから、一戸を小さくして無理して戸数を増やすこともできますが、建て替え費用に還元できるほどの利益は出ません。こういったマンションの建て替えはやはりオーナー負担が必要になってきます。



建蔽率と容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。敷地に対してどの程度の割合を占めるのかを示すのが建ぺい率ということになります。例えば建ぺい率が60%と指定された地域にある100平方メートルの敷地には、建築面積が60平方メートルまでの建物が建築できます。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。例えば容積率100%と指定された100平方メートルの敷地には、100平方メートルの建物が建築可能となります。


マンションの建て替えに関するおすすめ書籍


実際のマンション解体費用と建築費用

Aさん
Aさん

新しいマンションを購入する場合には、建て替えの際には費用が必要になるわけですね。

大体、どれくらいの費用が必要になりますか?

sow-dyne
sow-dyne

今の相場でお話をすれば、当然お部屋の広さにもよりますが、解体費は一住戸200万円~300万円くらいは必要ですね。そして建物の建設費は坪単価で100万円とすれば70㎡のお部屋だと約21坪なので2100万円くらいになりますから合計で2400万円が目安です

Aさん
Aさん

2400万円?????

高齢になってからのその金額って、出せる人いますか?

sow-dyne
sow-dyne

それが問題なんです。実際には引っ越し代金、仮住まいの家賃がかかりますから、先ほどお話しした、新規分譲できるだけの戸数を作れないマンションの場合は、それなりの費用が個人負担になるわけです。

マンションの建て替えが「ごくわずか」なのは、これが大半の理由になります。

Aさん
Aさん

それは納得できます。

マンションの所有者全員がこんな大金を老後に出せるとは思えません

sow-dyne
sow-dyne

Aさん、これね老後に限った話では無いんですよ

Aさんが中古物件を購入した場合、その物件がある程度古いものだった場合、もしかしたら早い段階で、この話に直面するかもしれないです。

中古マンションを買う時の頁で説明しましたが、古いマンションは安いからと言って飛びつかない方がいいケースもあるわけです。

例えば、中古のマンションを購入して、リフォームもしたのに5年後に立て替えの話がマンション内に巻き起こり10年後に建て替え・・・なんてことになることも。

中古、特に古い物件を購入する際には、できる限り担当の不動産業者に確認してください。

※マンションの建て替えが検討段階に入ると、一般的には対象物件の売買は一旦停止になります。



outline

マンションの建て替え問題は、今後さらに加速して社会問題になるかもしれません。韓国では建て替えの際に戸数を増やす政策を行っているようです。これは容積と高さ制限を緩和して戸数を増やし、それを分譲して建築費に充てる方法です。日本は、今のままではマンションの建て替えは進まないと思われます。現オーナーが生きてる間は建て替えが無かったとしても、亡くなった後にこれだけの大金が必要になる可能性のあるマンションの相続を受ける方も大変です。最終的に組合に買い取ってもらう方法もありますが、建て替えが決まるまでには5年から長い場合だと10年かかるケースもあります。手間がかかることと、お金を出したくない方が大半ですので、マンションの老朽化がさらに進み住む人が居なくなり廃墟になっていくわけです。

近い将来、何かしらの政策を打ち出さない限り、この問題は次の世代のお荷物になると思います。

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