中古物件を買う（マンション編）

中古に物件を探す際に、一般的には住宅情報誌やネットで検索すると思いますが、いい物件を探す場合には、この方法は正攻法とは言えません。

手間はかかりますが、物件情報を他の人よりも早く手に入れる方法は、Aさんが住みたいと思われてるエリアの地元の不動産屋さんに行って、条件を伝えておくことです。そうすれば、その不動産業者が売却したいお客さんから物件を預かった段階で連絡をしてくれます。

不動産業者も、極力手間を掛けずに買ってくれるお客さんを見つけたいわけですから、情報サイト等に掲載する前に連絡をくれます。

Aさんは不動産屋へ行って、条件を伝える際には予算であったり間取りであったりを詳しく伝えてください

Aさん

何かいい物件があったら教えてください♡

みたいな感じでは紹介する側も、的を絞れませんのでより具体的に条件を伝えてください。

おそらく、エリアに不動産屋が一軒ではないと思いますので、複数の業者に声をかけてください。大手の不動産会社にも声をかけておいてください。

どの業者がいい物件を紹介してくるか分かりませんから、より広く声をかけておくことが、いい中古物件を探す秘訣です。

高い買い物ですから、頑張りましょう。

住宅情報誌や専用サイトに掲載の物件をみて探すのは楽ですが、いい物件はそういった媒体に掲載される前に決まっていることが多いですよ。

そして、いいマンションを紹介されてもすぐには飛びつかないでください。

その物件を詳しく知ることが大切です。たとえば・・・

マンションの場合は「共同住宅」ですから他の住人と協力し合って生活する分、個人よりはマンション全体で物事が進んでいくため、例えば雨漏りがあった場合は組合員（オーナー）全体で話し合いをしながら修繕をしていきます。

マンション運営においては個人の意見も大切ですが、それ以上に組合員全体として意見が重視されます。

例えばAさんが築15年くらいの中古マンションを購入しようとする際に、

大規模修繕を行ったか？これから行うのか？

など、そのマンションが現在どういった状況なのか確認することは重要です。

今、例に出した「大規模修繕」。

たまに街で目にすることがありますが、マンション全体に足場を組んで外壁の清掃・塗装・防水などかなり大がかりな修繕ですが、これをマンションでは「大規模修繕」って言い方をします。

この「大規模修繕」も新築時から計画が立てられていて、一般的に10年ごとに「大規模修繕」を行う計画になっています。

しかし、組合員（オーナー）が

「まだやらなくてもいいんじぇね」

的な意見が過半数を超えていれば実施されません。

これがマンションは個人よりも組合員全体で話し合いをしながら運営していくって事なんですね。

なので、Aさんが築15年のマンションを検討しようとするときは

「大規模修繕は終わってますか？次回はいつですかね？」くらいは聞いておいた方がいいですよ。

仮に15年経ってまだ「大規模修繕」を行っていない、なんていうケースだとAさんが住みだしてすぐに「大規模修繕」が行われたとします。

「大規模修繕」は各オーナーが毎月「修繕積立金」を支払って積み立てていますので、修繕金に不足が生じることは無い前提ですが、万が一不足が生じた場合はそこで追加の一時金を支払うなど「追い金」が発生することもあるんですね。

住みだしてすぐに一時金を請求されるのって悔しいですよね。

なので、中古のマンションを検討するときは

○修繕の実施記録

○管理費・修繕費の今後の計画（修繕費は概ね5年ごとに金額が上がります）

○規約（ペットを飼っていいとか、駐車場の利用方法などなど）マンションのルール。

など、確認する項目は多いです。

新築でマンションを買うときは全てが資料として渡されますが、中古となると前オーナーが紛失しているケースもありますので、担当の不動産業社に準備させてください。

また、新築時に計画したものも、実際とは違いが生じていますので

この部分をうやむやにしないでくださいね。

「こんなはずじゃ無かった～」って言うのは一番避けたいと思うので、慎重に詳しく確認してください。

もちろんできますよ。

しかし、戸建てほど自由度は高くないかもしれません。

当然、壁紙の張替などは好みでやっていただいても問題ありませんが、気を付けないといけないのは間取りの変更です。2つの部屋を1つにしたいなど、壁を壊すリフォーム。これはマンションに限った話では無く、戸建てでも木造の2×4などの壁式工法や鉄骨造など、壁自体が構造の一部（耐力壁）になっている場合は、その壁を壊すことができません。

あと、マンションでは水回りの位置の変更は避けた方がいいでしょう。

マンションは基本的に上下に同じ間取りとなっているのがほとんどです。

そこに排水用の配管が縦にまっすぐ入っています。図面で見ると「PS」（パイプシャフトの略）なんて書いてありますが、このシャフトの中に入っている配管を使って外に水を排出しているため、例えばトイレの位置を現在の場所から自分の好みの場所に移動しようとした場合、そのトイレからPSに向かって配管をする必要があります。そこで問題になりやすいのが音の問題です。

いままで配管がなかった場所に排水管が通ることによって、水を流す際の音が下の部屋に伝わる可能性があるわけです。

天井から水が流れる音が「ジャージャージャージャー♬」聞こえては下の住人はたまったもんではありませんよね。

他には、フローリング交換。

最近のマンションでは踏んだ感じが少しフワフワするようなクッションフロアーが多く採用されています。これも下の住人に対しての音の軽減措置のため使われているのですが、このフワフワが気持ち悪いとか、無垢の材料がいいなどを理由に、床を好きなものに変えてしまうと大きなトラブルになります。現在マンションで使われているフローリングは音に関する性能を数字であらわしています。「ＬＬ－４５」なんていう数字なのですが、リフォームする際にも同じ等級のフローリングから好きなものを選ばなくてはなりません。

100点。完璧。

そういうことです。

私はマンションに限らず車や時計など「ヴィンテージ」という言葉にはドキドキします。

今どきの新製品は使いやすかったりスタイリッシュだったりと、進化しているのがよくわかります。しかし、「ヴィンテージ」にみられる「味」みたいなものが薄れているようにも感じます。

例えば、ビンテージカー。今見ても惚れ惚れするようなデザインだったり、当時の高級車は今と全く違う高級感があります。それを「味」って言うのかもしれません。

しかし、それを購入すると相当に手がかかるようです。故障を覚悟していても、いざ、直そうとするとパーツがなかったりで、場合によってはパーツから作るケースもあるようです。

マンションも同様です。昭和初期に建設された「同潤会アパート」青山アパートメントなどは有名で2003年の建て替えの時にはニュースにもなりました。

青山アパートメントの当時の画像を見ても、やっぱりドキドキします。とてつもなくカッコいい。

水回り、電気系統、内装、共用部などなど、手を加えなくてはならない箇所が沢山あるため、これを所有するかといえばかなりの気合が必要です。

今、ヴィンテージと言っては早いかもしれませんが、注目されがちなのは1980年代後半から1990年代初頭に起きた「バブル景気」時代の物件。

日本全体が金にまみれて、酔いに酔った時代でしたがこの時に建てられたマンションは、バブリーで華やかな物件が多く、それを抽選で買ってた時代です。バブルも崩壊し30年ほど経った今、ヴィンテージというには若干早い気もしますが、現在の相場で中古に出ているのを目にすることがあります。

「今ではここまでやらないわ」的な内装が特に目を引きます。さすがに水回りや設備は当時の最先端でも、現在にはついてきていないため古さを感じますが、これももう少しすると「味」に変わるのかもしれません。

古いものには古なりの良さがあります。しかし、古いってことは修繕積立金などの金額はそれなりにするでしょうに、自身の部屋のメンテナンス費用も準備しておく必要があるでしょう。

しかし、これはもう好みの問題。おしゃれな方が

「古いマンションをコンクリート生打ち状態にリフォームをして80㎡を1ルーム仕様で生活してます」

みたいな、自身のライフスタイルにこだわりがある方以外は、あまり手を出さない方がいいかもしれませんが、私個人は全く否定しません。

建て替え問題だけ気にしておけば・・・ですが

マンションの建て替えは「問題」って言葉がつくほどやっかいなものです。

これは別のページでご説明しましょう