【坪単価、マンション編】マンションの坪単価が分かると相場が分かる

【坪単価って何?】(マンション編)

マンションの価格は新築にしても中古にしても、その物件の坪単価で金額は、ほぼ決まっています。新築なら担当の営業マンに「このマンションの坪単価はいくらですか?」って聞けばいいわけです。大体この手の質問をしてくるお客さんに対しては「ん?この客できる!」と思うか「この客、よその営業マンか?」などと勘繰りを始めますが、こちらにはカンケーないので気にしません。

あなたが気にすることは、自分が気に入った部屋がそのマンションの平均単価程度かどうかです。

新築の場合は期分けで売るものの、最初から金額は全住戸の金額はほぼ決まっています。

下の階が安く、上に行くにしたがって金額が上がります。不自然に安い部屋があれば理由を聞くことです。そこには、ごみの集積場所が近いとか、エレベーターホール前でうるさいとか、何らかの理由があって安くしているはずです。そのマンションが気に入って、金額と条件(ごみの集積場所が近くても気にならない。安く感じるなど)が折り合えば、購入を検討してもいいってことです。

中古の場合は、一番新しい成約金額を聞いてください。中古でもマンションごとの単価はありますから、新築同様で営業マンに「このマンションの最近の坪単価はいくらですか?」って聞けばいいわけです。

「んん?おぬしできるな」

ってことになるわけで、その聞かされた単価が自分の検討しようとしている物件の単価と見比べて、割高か割安かを判断すればいいわけです。

ここでは、以上の内容を詳しく解説しています。


【坪単価って何?】マンションの坪単価が分かると便利


Aさん
Aさん

土地の坪単価」はよくわかりましたがマンションも同じ考え方でいいんですか?

sow-dyne
sow-dyne

基本的に考え方は同じです。

0.3025」の数字もしっかり覚えておいてくださいね。

マンションの価格も、土地の価格と建物の価格に分かれますが、契約の金額、いわゆる販売価格は両方を合わせた金額です。

例えば「80㎡ 6000万円」で売り出されているマンションの場合でも内訳は

土地価格1500万円 建物価格4500万円

てな具合です。

では、この80㎡ 6000万円のマンションの坪単価はいくらになるかわかりますか?

Aさん
Aさん

そのマンションは80㎡ですから

80×0.3025で計算すればいいわけですから

24.2坪になります

で、マンションが6000万円ですから

6000÷24.2で計算するので

約248万円のマンションってことになります。

あってますか?

 sow-dyne
sow-dyne

素晴らしい

大正解!!

Aさん
Aさん

あざーっす

 sow-dyne
sow-dyne

そういうことです。

マンションの新築の場合でも考え方はすべて同じです。

マンションを供給する事業主はマンションを建てるための土地を購入します。

その購入した土地にどんな広さの住戸を何戸入れるか考えます。

当然そこには建蔽率(けんぺいりつ)と容積率があるため、闇雲に戸数を増やす事もできませんが・・・

そこに外構や細かい設備を計画したのちにそのマンションがいくらで建設できるかの計算をするわけです。

簡単に言えば

購入した土地の代金+建築費+利益=販売価格

ってことになるわけです。

当然、地域によっての相場がありますから、事業者はそれを見極めてマンションの広さや仕様を決めて行くわけです。

通常3,000万円~5,000万円のマンションを供給しているエリアで、1億円超のお部屋をたくさん作っても、そう簡単には売れませんからね。

事業者も新しいマンションの企画をする際に、対象エリアで過去にいくらくらいの坪単価で供給されていて、どれくらいのスピードで完売したかを調べますから、事業者にとっても「坪単価」は重要になります。

マンション業者の通常の、よくあるある会話に

「あそこのマンションいくら?」

「大体、300万円くらいです」

このパターンの会話は、ほんとに頻繁に行われています。

当然、この300万円ていうのも坪単価。

坪単価は業者にしても購入者にしても、非常に便利な目安数字になります。

Aさん
Aさん

中古でも同じ考え方でいいんですよね。

 sow-dyne
sow-dyne

もちろん同じことです。

ただし、中古になると相場が変わりますから、新築時の価格は

あまり意味がありません

最近では古いタワマンにも億の金額が付いたりしていますからね。

気になる物件を見つけたら、とりあえず坪単価を算出して、築年数、周りの物件の相場、マンションのグレードなどから販売価格がそれに見合ってるかを判断してください。

異常に安い物件を見つけた場合には

・事故物件

・売主が売却を急いでいる

など、理由があるはずですので、担当している不動産業者に確認しましょう。

「売主が売却を急いでいる」物件に出会えれば、それはラッキー♡です。

Aさん
Aさん

坪単価の計算は、土地にしてもマンションにしても面白いですね。

計算するのが癖になりそうです。

 sow-dyne
sow-dyne

単価計算が癖になれば、さらに相場観がつかめますから、不動産を購入する時には、高値掴みすることはないと思いますよ

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【坪単価って何?】(マンション編)
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